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Repercusiones de la actualización de los valores catastrales

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Tras la aprobación el 3 de diciembre del 2016 del Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, por el que se adoptan medidas en el ámbito tributario dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y otras medidas urgentes en materia social, se establecen unos coeficientes de actualización de los valores catastrales en función de la entrada en vigor de las distintas ponencias de valores que regula dicho valor catastral de los bienes inmuebles. Ponencias éstas que han entrado en vigor desde el año 1984 al 2011 y cuyos coeficientes de actualización van a variar desde el 0,87 al 1,08. Esta medida va afectar a unos 2.452 municipios en toda España, según se recoge en la página web corporativa de nuestro gobierno. Normalmente este tipo de actualización se realiza en la propia Ley de Presupuestos del Estado. Este año, ante la falta de aprobación de la misma, se ha decidido introducirla por medio de un Real Decreto Ley.

 

La aprobación de estos coeficientes de actualización de los valores catastrales para 2017 supone una medida que tiene una repercusión inmediata en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ya que dicho impuesto se devenga el 1 de enero de cada año natural. Así, si tenemos un contribuyente que tiene un bien urbano en un municipio cuya ponencia de valores es del año 2000 (cuyo coeficiente de actualización catastral es de 1,04) y cuyo valor catastral es de 200.000 euros (suponiendo un tipo de gravamen del 0,075), va a pagar 60 euros más respecto al año 2016.

 

Por otro lado, indirectamente la subida del valor catastral va afectar a otra serie de tributos relacionados con bienes inmuebles para los que la determinación de la base imponible de estos impuestos, influye de forma más o menos directa la determinación del valor catastral. Entre otros podemos citar: en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), por ese mismo inmueble que tiene el contribuyente, si no se trata de su residencia habitual y suponiendo que tiene un valor catastral de 200.0000 euros, el contribuyente va a tener que declarar una imputación de renta inmobiliaria en el IRPF de 4.160 euros, en vez de 4.000 euros. Tenemos que tener en cuenta que en el IRPF, la determinación de la renta inmobiliaria imputable que corresponda a cada uno de los inmuebles urbanos, se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:

 

1. con carácter general el 2% del valor catastral del bien;

 

2. el 1,1 % en los siguientes supuestos:

 

2.1- inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores;

 

2.2-inmuebles que carezcan de valor catastral o éste no se hubiera notificado al contribuyente, la renta a imputar será el 1,1% sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

 

Otros impuestos que pueden verse afectados son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales(ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En estos impuestos, en la gran mayoría de Comunidades Autónomas de este país, la base imponible se determina por el valor que se establece en el catastro, multiplicado por los coeficientes fijados por cada Administración Autonómica. Así ocurre entre otras, en las siguientes Comunidades Autónomas de nuestro país: Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Cantabria, Extremadura, Galicia, País Vasco.

 

A modo de ejemplo, si transmitimos un bien inmueble urbano cuyo valor catastral es de 200.000 euros, si tenemos que aplicar un coeficiente de actualización del 1,04 y aplicando un tipo impositivo del ITP del 6%, supone que el comprador va tener que pagar 480 euros más que si el mismo bien hubiese sido vendido a finales del 2016.

 

Finalmente, no debemos olvidar un impuesto muy polémico en el momento actual como es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente denominado plusvalía, cuya base imponible de este impuesto se determina por el valor catastral que tiene el suelo. De tal manera que, si tenemos un contribuyente que tiene un bien que adquiere en el año 2.000 con un valor catastral del suelo de 60.000 euros, aplicando un coeficiente de actualización catastral del 1,04, de venderlo a finales del año 2016 a venderlo a comienzos del 2017, va suponer que aproximadamente tenga que pagar 885,60 euros más, si para el citado cálculo del IIVTNU solo tenemos en cuenta la normativa reguladora del IIVTNU que establece la Ley de Haciendas Locales.

 

Haciendo recopilación de todos los impuestos citados y teniendo en cuenta el supuesto práctico planteado, la subida del valor catastral en este caso puede suponer casi 1.500 euros de ingresos para las arcas de las distintas administraciones de nuestro país. Si extrapolamos este resultado para en torno a 2.452 municipios y teniendo en cuenta el número de bienes inmuebles que puede existir en cada municipio, podemos llegar hacernos una ligera idea del impacto económico que puede plantear esta medida.

 

Para concluir, aconsejamos que revisen el cálculo del valor catastral de sus inmuebles, ya que como hemos podido ver, las consecuencias tributarias de que el valor esté mal calculado no solo afecta exclusivamente para determinar la cuota tributaria del IBI, sino que pueden verse afectado otra serie de tributos como los citados en el presente artículo.

 

David García Vázquez

Responsable Fiscal de Ayming

 

Arancuatro, más de 200 inmuebles gestionados con éxito en 2016

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Entrevistamos a Isabel Martínez, jefa de ventas de la Inmobiliaria Arancuatro, para conocer los resultados del proyecto inmobiliario durante el 2016. Un proyecto que no se orienta únicamente a la gestión integral de alquileres y ventas de inmuebles, sino que también realiza Gestión de Patrimonio y Gestión de Herencias entre otras actividades. Nuevas soluciones inmobiliarias son las que ha acercado la compañía Arancuatro, gracias a su experiencia por las capitales europeas y Americanas y en la certeza de que q en una ciudad como Aranda, son necesarias.

 

DR: -¿Puedes explicarnos en unos términos que todos entendamos, qué es exactamente la gestión de patrimonio?


I.M: Claro, la gestión de patrimonio consiste en ayudar y aconsejar a nuestros clientes a rentabilizar sus inmuebles (piso, terrenos, naves, locales…) de una manera segura y eficiente.


También englobamos la Administración de patrimonio, es decir, un propietario nos deja un inmueble para que le gestionemos el alquiler. Nos encargamos de promocionar la vivienda en nuestras webs y portales inmobiliarios de primer nivel, en redes sociales, en el escaparate de nuestra inmobiliaria que ahora es más visible que nunca, en medios tradicionales, etc. Mostramos la vivienda, seleccionamos al inquilino y realizamos el contrato de alquiler. Hasta aquí sería lo habitual, pero además nos encargamos del cambio de los suministros a nombre del inquilino, gestión de cobros, solucionamos las incidencias… Por ejemplo, si se rompe la lavadora nos encargamos de buscar al técnico …, de lo que se trata es de que el propietario del piso no tenga que hacer nada, únicamente ver cómo se rentabiliza su inmueble.


DR: Pero, ¿hay que tener un amplio patrimonio?


I.M: No es necesario, nosotros hacemos la gestión desde una única propiedad. Obviamente, cuantos más inmuebles se gestionan, mejor precio obtiene el cliente.

DR: Hasta ahora este concepto no lo habíamos visto en Aranda, ¿es algo de nueva implantación?


I.M: La verdad que es un tipo de actividad que se desarrolla desde hace muchísimos años en ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao. De hecho, nosotros gestionamos desde hace años en Madrid varios inmuebles de esta manera y los propietarios están encantados.


DR:¿Qué coste tiene este servicio para los propietarios de inmuebles?


I.M: Para este tipo de gestiones tenemos planteada una tarifa plana mensual, que va adaptada en función del tipo de inmueble, pero es muy económica, cualquiera que esté interesado, puede pasarse por nuestras oficinas de los Jardines de Don Diego y se lo explicamos de primera mano.

DR: La Gestión de Herencias, ¿en qué consiste?


I.M: El tema de la gestión de herencias es un tema muy delicado. Prácticamente a todos nos va a tocar en un momento u otro pasar por esta desagradable experiencia y generalmente la administración tributaria no suele ser muy comprensiva, por lo que creemos que gestionar este tipo de trámites debe hacerse con sensibilidad, discreción y rapidez.


Desde el fallecimiento hay 6 meses para realizar todos los procesos (certificado de defunción, últimas voluntades, testamento, registro de seguros, inventario de inmuebles…) normalmente después de una defunción. Los familiares no están en su mejor momento para realizar tanto papeleo, por lo que ofrecemos este servicio como una buena alternativa. Además, en muchos casos desafortunadamente los familiares no tienen buena relación, por lo que la gestión realizada por un profesional ajeno a la familia facilita las cosas.


DR: Entendemos que aparte de estos servicios exclusivos, también seguís trabajando con los servicios de siempre y con la segunda mano, ¿verdad?


I.M: Sí, por supuesto. Seguimos con la gestión de ventas de cualquier propiedad, y la verdad que estamos consiguiendo unos resultados buenísimos. A pesar de que el ritmo de ventas de obra nueva con Residencial Antón Green y Calle Postas ha sido frenético, la venta de inmuebles de segunda mano es una de nuestras principales actividades y sólo hay que ver los rendimientos para comprobarlo.


DR: Saliéndonos un poco del tema de la gestión, nos gustaría saber cómo ves tú personalmente el tema de la inversión en vivienda.


I.M: Pues sinceramente, ahora mismo la inversión en el sector inmobiliario es una de las mejores cosas que puedes hacer para conseguir una alta rentabilidad sin demasiados riesgos.


Está más que comprobado que la tendencia del mercado inmobiliario está en alza en nuestra Villa, el Euribor está por los suelos y las hipotecas que hoy se consiguen en el mercado financiero se hacen a tipos fijos muy conservadores.
Concretamente en Aranda, existe una creciente demanda de viviendas en alquiler y tenemos una amplia cartera de clientes buscando viviendas de alquiler cada día.

DR: Y ya pare terminar, lleváis desde abril en las nuevas oficinas de los Jardines de Don Diego. Medio año después, ¿qué valoración haces de este cambio?


I.M: La valoración que puedo dar es MUY POSITIVA (enfatiza). Tenemos mayor visibilidad, el mayor escaparate inmobiliario actualmente en Aranda, hemos podido ampliar la plantilla y las ventas han aumentado considerablemente. En tan solo ocho meses en las nuevas instalaciones hemos gestionado con éxito más de 200 inmuebles.

D.R: Muchísimas gracias Isabel por contarnos un poquito más de vosotros y del sector inmobiliario en general.


I.M: Gracias a vosotros.

 

 

La Junta pondrá en marcha el Observatorio de la Inspección Técnica de Edificios y la Rehabilitación

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Con el fin de mejorar la transparencia de la información disponible en materia de vivienda y rehabilitación, así como para poder orientar mejor la política de ayudas y de actuación de la administración autonómica, es preciso poder explotar adecuadamente los datos que se están generando en el Registro autonómico de Inspecciones Técnicas de Edificios y de los Informes de Evaluación de los Edificios, traduciendo esos registros en cifras concretas que nos ayuden a conocer el estado actual del parque edificado de Castilla y León, las principales deficiencias y las necesidades de actuación para garantizar el uso adecuado de los edificios, además de garantizar el acceso a todas las personas, y el consumo energético actual de nuestra Comunidad.

 

Gracias a esta información, podremos conocer y geolocalizar las principales zonas vulnerables de nuestras ciudades que requieren actuaciones de regeneración globales, la demanda de ayudas que solicitan los ciudadanos y el mapa energético de Castilla y León con las zonas con mayores emisiones de CO2 de Castilla y León.

 

El conocimiento de esta información útil y su explotación en un portal de libre acceso y a disposición pública debe permitirnos tomar conciencia de nuestra situación actual para poder adoptar nuevas fórmulas de apoyo a los que más lo necesitan.

 

Entre los primeros indicadores que se van a poner en marcha están los que hacen referencia a la antigüedad de los edificios, sus rehabilitaciones y su previsión de inspecciones; las características de los edificios inspeccionados y los resultados de las inspecciones, sobre todo, lo referido a las deficiencias graves de conservación y los costes estimados de las mejoras. Otros datos que también se darán a conocer incluirán detalles sobre la accesibilidad y la eficiencia energética de los edificios.

 

Posteriormente, se incorporará más información relacionada con las ayudas a la rehabilitación y al IEE, sobre las Áreas de Rehabilitación Urbana, la actividad edificatoria, con detalle sobre las viviendas previstas por municipio y año, viviendas ejecutadas por municipio y año, licencias de obra mayor por municipio y año y porcentaje de rehabilitación en relación con la obra nueva.

 

Todo ello, se enmarca en un trabajo conjunto desarrollado este año para dotar a la Consejería de Fomento y Medio Ambiente de esta herramienta clave para conocer la situación en tiempo real de la Rehabilitación de Edificios y seguir su evolución.

 

El Observatorio deberá incorporar una serie de características clave para lograr sus objetivos: utilidad, transparencia, rigurosidad, imparcialidad e independencia, entre otras, así como la interconexión con el resto de observatorios nacionales e internacionales.

 

Todo ello se puso de manifiesto en la última reunión del Foro de Observatorios de Vivienda a nivel estatal que se celebró el 17 de noviembre de 2016 en Bilbao y dio a conocer las experiencias de los distintos observatorios de vivienda y puso en común las preocupaciones, prioridades y retos a los que se enfrentan.

 

Asimismo, se planteó establecer líneas de colaboración y trabajo conjunto entre todos los observatorios asistentes y se establecieron los ámbitos de trabajo prioritarios que debían abordar los observatorios, que fueron: investigación y estudios de mercado de la vivienda y suelo, publicación y difusión de información, evaluación de políticas y programas, participación en la definición de estrategias y planes y participación ciudadana.

 

Los españoles ya dedican más de 11.000 millones al año a sus viviendas vacacionales

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El mercado de la vivienda vacacional en España representa un gasto total de 11.300 millones de euros anuales a los propietarios de casas de playa o montaña para su correcto mantenimiento. En este sentido, la segunda residencia tiene un coste de 1.850 euros anuales (154 euros/mes) para los más de 6 millones de hogares que disponen de ella, una inversión por la que optan hasta 15.300.000 personas con una segunda residencia en nuestro país. Uno de cada tres hogares tiene una segunda residencia. El perfil de los compradores es el de parejas de entre 35 y 49 años, con hijos e ingresos estables por encima de los 3.500 euros mensuales.

 

“El mercado de segunda residencia español es de los más potentes de Europa, pues la diversidad de nuestro territorio y las características del clima fomentan un aumento de la demanda en el mercado de viviendas vacacionales. Por eso en este 2016 ha sido un sector que ha ganado en importancia y que en el próximo año será decisivo para la buena evolución del mercado inmobiliario”, afirma Emiliano Bermúdez, Subdirector General de donpiso.

 

El perfil medio de los compradores de viviendas vacacionales es el de parejas de entre 35 y 49 años, con hijos e ingresos estables por encima de los 3.500 euros mensuales. Los gastos que se derivan de los pagos de la comunidad de vecinos son los que aglutinan un mayor esfuerzo económico a las familias, con un intervalo que oscila entre los 250 euros y los 1.250 euros al año, dependiendo de la categoría de la finca.

 

Tras la comunidad, los suministros representan una inversión media total de 550 euros anuales desglosados entre el consumo eléctrico (310 euros), el agua (180 euros) y el gas (60 euros). Evidentemente, se aconseja reducir al mínimo la potencia contratada durante los períodos en los que la vivienda se encuentre vacía.

 

A estos gastos se tendrían que sumar los impuestos que pesan sobre la vivienda, principalmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), con un gravamen medio de 250 euros anuales. Además se deberían sumar otras partidas presupuestarias como el efecto del IRPF en la declaración de la renta, el seguro del hogar o la correspondiente tasa de basuras.

 

Fuente: Don Piso

 

Calcula cuánto dinero has perdido a costa de la cláusula suelo

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Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha puesto en marcha, a través de su página web, una calculadora para saber cuánto dinero han perdido las personas que han adquirido una vivienda a través de una hipoteca con cláusula suelo. Un servicio de importancia tras conocer el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que obliga a la banca española a devolver a los usuarios todo el dinero cobrado por las cláusulas suelo abusivas desde el año 2009. Este año los índices hipotecarios comenzaron a bajar.


Para reclamar el dinero cobrado de más, los afectados deben averiguar si tienen derecho a la devolución e iniciar el proceso de reclamación. Las hipotecas de tipo variable son las afectadas por estas cláusulas abusivas. Mientras que el Euribor subía, la cuota de su hipoteca subía debido a los intereses, pero cuando se producía lo contrario, el beneficio no era tal.


La reclamación, se recomienda que se haga a través de la vía judicial, pero cabe la posibilidad de acudir al servicio de atención al cliente de la entidad o al Banco de España.


A la calculadora de la OCU se puede acceder a través de este enlace. Es válida para préstamos firmados a partir de enero de 2001. Es necesario tener a mano los datos del préstamo para indicar la fecha en que se firmó la hipoteca, el tipo de interés aplicable, el diferencial.. y el interés por debajo del cual no puede bajar, la famosa "cláusula suelo".

 
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