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Por fin se termina de regular la plusvalía municipal en toda España

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Ayming, grupo international de Consultoría en la mejora del rendimiento empresarial, anuncia que por fin se termina de regular la plusvalía municipal en toda España. A lo largo de este año se ha declarado la inconstitucionalidad del devengo de la plusvalía municipal en todo el territorio nacional salvo Bizkaia. Pudiendo destacar los siguientes hitos al respecto:

 

-Las Sentencias del Tribunal Constitucional de fecha 16 de febrero y 1 de marzo del 2017, en relación a la cuestión de inconstitucionalidad planteada sobre varios artículos de las Normas Forales del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Territorio Histórico de Gipuzkoa y del Territorio Histórico de Araba.

 

-La Sentencia de 11 de mayo del 2017, respecto a la normativa vigente en territorio común, que declara la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos sometidos a cuestión de inconstitucionalidad, si bien únicamente en la medida en que sometan a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica.

 

En Bizkaia, ante la falta de cuestiones de inconstitucionalidades sobre los artículos que regulan en este territorio el hecho imponible, han sido los tribunales los que han reaccionado al respecto. Así el juzgado contencioso administrativo de Bilbao, en sentencia de fecha 8 de mayo del 2017, anula la liquidación recurrida, al entender que no se da el hecho imponible para que se dé devengo del impuesto, y que por consiguiente, tal liquidación es contraria al principio de capacidad económica que recoge nuestra constitución, de forma similar al criterio establecido por el Tribunal Constitucional en las tres sentencias dictadas hasta el momento.

 

Pues bien, el gobierno foral ha reaccionado y publica el 22 de junio de 2017, el DECRETO FORAL NORMATIVO 3/2017, de 20 de junio, del Territorio Histórico de Bizkaia, por el que se modifica la Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

 

David García Vázquez, Responsable Fiscal de Ayming ha comentado sobre el contenido de este real decreto que “es muy similar a los ya aprobados en los territorios históricos de Araba y Gipuzkoa. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos, se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria y los demás elementos configuradores del impuesto. Para establecer este incremento, se compara el valor que figura en la escritura pública de adquisición y transmisión del valor del suelo”.

 

Si para determinar la existencia del valor del suelo, éste no aparece desglosado en las escrituras públicas, el criterio para determinar el valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien inmueble, debe guardar relación con el % del valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión.

 

Una importante novedad de este real decreto respecto a los otros aprobados en territorio foral es, que cuando en el recibo del IBI no se separa el valor de construcción y suelo, puede tomarse como referencia para determinar si hay pérdidas, el valor del recibió del IBI en el momento de la adquisición o transmisión aplicándole una reducción del 60%.

 

Respecto a la entrada en vigor del mismo, se establece que ese Real decreto no se aplicará en aquellas liquidaciones que hayan adquirido firmeza, y sí en aquellas recurridas que estén pendiente de resolución. No obstante, a pesar de que ya se ha regulado en todo el territorio, la falta del devengo de la plusvalía en caso de pérdida, hay cuestiones todavía por resolver como por ejemplo:

 

1.            ¿Quién debe probar la pérdida patrimonial en territorio común?Según recientes sentencias de los juzgados contenciosos administrativos de Cartagena, debe ser la Administración, pero hasta el momento, todas sentencias de nuestros tribunales defendían lo contrario, que es el contribuyente el que debería probar la pérdida patrimonial.

 

2.            ¿Solo hace falta escrituras para justificar la pérdida patrimonial o hace falta una prueba pericial? Según el contenido de los reales decretos de Araba, Guipuzkoa y Bizkaia y   algunas sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Valencia de finales del 2016 y del juzgado contencioso administrativo de Logroño, las escrituras es medio suficiente para acreditar la pérdida, sin embargo, la mayoría de las sentencias existentes por nuestros tribunales no lo consideran una prueba válida para acreditar dicha pérdida patrimonial.

 

3.            ¿En qué momento se debe aportar la prueba documental? y ¿qué ocurre en aquellos casos que obtengo ganancias pero estas son irrisorias en función del importe pagado por el devengo del impuesto? A estas dos preguntas, sin suficiente doctrina y jurisprudencia existente, no tenemos aún respuesta, concluye David García Vázquez, Responsable Fiscal de Ayming.

 

Las empresas inmobiliarias también se recuperan a dos velocidades

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El número de empresas destinadas a actividades inmobiliarias creció un 7% en 2016, pero se siguen produciendo diferencias entre compañías por la actual coyuntura económica y social. Mientras las comercializadoras de viviendas están tirando del sector gracias al impulso de las compraventas de casas, las empresas de la construcción evolucionan de forma más gradual, ante la lenta recuperación de la edificación residencial, según CaixaBank Research.

 

Los bajos tipos de interés han propiciado una mejora del acceso a la financiación a las familias, que ha permitido un impulso de la compra de viviendas desde 2014. Esto ha propiciado que la actividad de las empresas relacionadas con la comercialización de inmuebles sea “vigorosa”, según el informe mensual de CaixaBank Research.

 

Por otro lado, las empresas constructoras evolucionan a un ritmo más gradual, a la par que la lenta recuperación de la edificación nuevas viviendas, que se encuentra aún en los niveles más bajos de la historia. El legado del estallido de la burbuja inmobiliaria, con un ingente stock de vivienda nueva, aún lastra el crecimiento de la construcción residencial.

 

“El número de empresas destinadas a la construcción de edificios sigue reculando, aunque cada vez a un ritmo menor. Los números son algo más positivos en cuanto a los datos de em­­pleo: en 2016 la ocupación aumentó un 5,3%, aunque en la actualidad, este subsector tiene menos de la mitad de los afiliados que registraba en 2009”, destaca la oficina de estudios de la entidad.

 

Los últimos resultados financieros de las compañías dentro del sector inmobiliario han confirmado la evolución dispar entre los sectores de la comercialización y a la construcción. Pese a que los beneficios de las compañías cotizadas de la cons­­trucción aumentaron un 18% en 2016, siguen en números rojos. Pero los resultados de las empresas inmobiliarias dedicadas a las actividades co­­merciales obtuvieron un beneficio cuatro veces mayor que en 2015.

 

CaixaBank espera que la construcción de viviendas recupere el protagonismo de antaño a la par que el stock de vivienda siga reduciéndose.

Fuente: https://www.idealista.com

 

No habrá que pagar la plusvalía si hay pérdidas reales en la venta de un inmueble

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El pasado 16 de febrero el Tribunal Constitucional (TC) resolvió por unanimidad la inconstitucionalidad del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) de Gipuzkoa, cuando en la transmisión de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas, medida que Ayming, grupo international de Consultoría en la mejora del rendimiento empresarial, confirma se ha hecho extensiva al resto de España.

 

Efectivamente, el TC se ha pronunciado sobre la plusvalía a nivel estatal y ha vuelto a dar la razón al contribuyente, con fecha 11 de mayo, en idénticos términos al foral. No habrá por tanto que pagar la plusvalía cuando se hayan obtenido pérdidas reales en la venta de un inmueble.

 

La resolución del pasado febrero allanaba el camino a la interposición de numerosas reclamaciones para recuperar las cantidades abonadas indebidamente con anterioridad por plusvalía. Durante este tiempo, los contribuyentes se han venido informando sobre cómo pueden probar que no han de pagar las cantidades que hasta ahora se les reclamaban por el impuesto.

 

Hasta el momento, la base imponible del impuesto para medir el incremento de valor del suelo que experimenta un inmueble, se determinaba aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes en función del periodo de tenencia del inmueble. No se tenía en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir el bien, sino el aumento de valor que tiene el suelo aplicando la regla matemática establecida en la normativa.

 

Ante la inminente avalancha de reclamaciones para recuperar plusvalías abonadas indebidamente con anterioridad, la Diputación foral de Gipuzkoa publicó el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y la de Álava el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo. En ambos Decretos, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía es el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno. Se establece que existirá incremento de valor de los terrenos cuando el valor de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria ylos demás elementos configuradores del impuesto, queda por ver si el legislador estatal tomará como referencia el contenido de estos Decretos.

 

Si los valores de adquisición y transmisión que se tienen en cuenta para determinar la existencia de valor no aparece desglosado, el criterio para determinar el valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien inmueble, debe guardar relación conel %del valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión.En ambos decretos se establece que los recursos de reposición pendientes de resolución se resolverán teniendo en cuenta este criterio establecido en los Decretos forales.

 

“El legislador ha decidido finalmente implantar esta medida a nivel estatal, ha comentado David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming, lo que puede plantear que los casos en los que realmente no existe el hecho imponible para que se dé el devengo del impuesto cuando un contribuyente tiene pérdidas patrimoniales en la transmisión, sean muchos menores”.

 

De ser trasladado al ámbito estatal, esta medida viene a perjudicar a empresas promotoras inmobiliarias que en el momento de realizar la construcción de los inmuebles, los costes derivados de la misma en pleno auge de la burbuja inmobiliaria eran muy elevados (Personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc), y por consiguiente, con la posterior crisis inmobiliaria, el coste de venta del bien era bastante menor que el del coste de producción del citado bien. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.

 

Cómo acreditar la inexistencia de incremento de valor

 

El TC no aclara en el contenido de las sentencias cuál es el procedimiento para que el contribuyente pueda demostrar que no hubo plusvalía en su operación, con lo que debemos fijarnos en los medios de prueba presentados por el contribuyente en las sentencias de nuestros tribunales dictadas a este respecto y que son favorables al contribuyente.

 

El contribuyente debe basarse en lo previsto en el territorio común. En territorio común podemos destacar, entre otras, las siguientes resoluciones: Informe del valor del suelo emitido por la Junta de Castilla y León que aporta el contribuyente para la sentencia estimatoria del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de fecha 10 de junio del 2016. En reclamaciones de particulares, podemos destacar el criterio establecido en sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana, de finales del 2016, que con las escrituras de compra y venta del bien se justifica de manera suficiente que existen pérdidas.

 

En el caso de sociedades, la carga de prueba es más gravosa y tendremos que acudir a la prueba pericial y además examinar los balances de la sociedad que refleja la operación. La prueba pericial en este sentido es muy diversa: tenemos informes de técnicos independientes, informes del valor del suelo emitido por organismos públicos y finalmente informes de tasadores. En cualquiera de los casos es recomendable a la hora de justificar la pérdida del valor del suelo, aportar medios técnicos.

 

“Mientras más elevadas sean las pérdidas del contribuyente, más fácil es que éste pruebe la ausencia del hecho imponible, - prosiguió David García Vázquez. Acudir a tribunales no es recomendable si la liquidación a reclamar no supera los 10.000 euros, pero sí es aconsejable que si tenemos cualquier tipo de pérdida, iniciemos la impugnación en la vía administrativa, ya que ésta paraliza la prescripción de la liquidación”.

 

Hasta 10.800 euros a los jóvenes para comprar casa, con el Plan Estatal de Viviendas

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Incentivar e impulsar la compraventa de viviendas vuelve a ocupar un lugar destacado en las políticas del Gobierno. Tras la desaparición de la desgravación por adquisición de vivienda el 1 de enero de 2013, las ayudas e incentivos fiscales destinados a facilitar la compra de una casa a los ciudadanos habían desaparecido completamente del mapa y de las prioridades del Ejecutivo.

 

Ahora, cuatro años después, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 vuelve a recuperar algunas ayudas que beneficiarán, principalmente, a los más jóvenes, sobre cuyas espaldas se sostiene el futuro del sector inmobiliario español. Un segmento de la población que, sin embargo, en la actualidad y debido a la precariedad laboral y el difícil acceso a la financiación, se encuentra con serias dificultades para acceder al mercado de la vivienda en propiedad.

 

La caída de precios es aún insuficiente para que los jóvenes españoles puedan plantearse comprar una casa. Pero, además, su acceso a una vivienda digna en alquiler también se ha complicado. Para que esto no suceda y para que los jóvenes puedan convertirse en propietarios, el nuevo plan contempla ayudas para afrontar el desembolso económico inicial necesario para poder comprar una vivienda, sea esta libre o protegida. En este sentido, se concederá una ayuda directa por valor de hasta el 20% del precio total de la vivienda, con un tope de 10.800 euros.

 

Una ayuda que permitirá a la población menor de 35 años poder afrontar los gastos asociados a la compra de una casa, que suelen rondar el 10% del precio final de la misma (impuestos, notario, registro, etc.). Así lo ha anunciado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, durante la presentación del real decreto del nuevo plan, cuya tramitación pretende afrontar desde el 1 de junio para que entre en vigor el 1 de enero.

 

Las ayudas presentadas por el ministro De la Serna estarán al alcance de jóvenes de hasta 35 años con unos ingresos inferiores a 1.600 euros al mes. Esta ayuda, a fondo perdido, estará al alcance de aquellos jóvenes de hasta 35 años que tengan unos ingresos inferiores a 1.600 euros al mes. Es decir, tres veces el Iprem (el indicador público de renta de efectos múltiples), actualmente de 532 euros. Pero, además, los jóvenes que accedan a esta ayuda no podrán tener otra vivienda en propiedad y deberán residir en la vivienda comprada al menos durante cinco años.

 

Ayudas al alquiler

Otra de las principales novedades del plan tiene que ver con el alquiler y los jóvenes, ya que se incrementa de 600 a 900 euros el coste máximo de los arrendamientos que se podrán beneficiar de las subvenciones estatales. En este caso, el Gobierno se hará cargo de hasta el 50% del importe, pero hasta ese máximo de 900 euros. Es decir, el Estado podrá llegar a pagar hasta 450 euros al mes.

 

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que entrará en vigor el próximo año, contempla también que el Estado y las autonomías asuman el pago de entre 150 y 400 euros de alquiler a personas desahuciadas o colectivos vulnerables, eso sí, siempre que la renta del piso no supere ese mismo precio. Para afrontar estas ayudas habrá una aportación del 80% del ministerio y del 20% de las autonomías. Para facilitar el acceso a esos colectivos más vulnerables, se incorpora al plan un programa que habilita la puesta a disposición de las viviendas desocupadas de la Sareb y las entidades financieras.

 

Un joven debería destinar el 59,5% de su salario para poder adquirir una vivienda, y la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,4 metros

 

Acceder a una vivienda se ha convertido prácticamente en misión imposible para buena parte de los jóvenes españoles. Según el último Observatorio de Emancipación elaborado por el Consejo de la Juventud, ninguna de estas opciones es viable desde el punto de vista económico ni para jóvenes asalariados ni para los hogares jóvenes compuestos por menores de 30 años.

 

Buena parte de ellos se encuentran completamente expulsados del mercado inmobiliario, ya que, por lo que respecta a la vivienda en propiedad, los precios no se han ajustado lo suficiente como para que puedan comprar, mientras que respecto a los alquileres, estos han subido con tal fuerza que tampoco pueden permitirse pagar un arrendamiento.

 

Los datos hablan por sí solos. Hoy en día, una persona joven asalariada debería dedicar 13,1 años de su sueldo íntegro para la compra de vivienda en propiedad, y los hogares jóvenes de menos de 30 años necesitarían los ingresos de 7,2 años para sufragar la compra de vivienda, cuando lo recomendable sería que el ratio se situase entre 3,8 y cuatro años de salario bruto.

 

O dicho de otra manera, pese a que el coste de acceso a la vivienda en propiedad se ha reducido con respecto a un año atrás, las personas jóvenes asalariadas de 16 a 29 años y los hogares jóvenes compuestos por menores de 30 años deberían dedicar más del recomendado 30% de sus ingresos a hacer frente a las cuotas hipotecarias.

 

En concreto, el consejo calcula que una persona joven debería destinar el 59,5% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad, y la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,4 metros cuadrados. Este organismo calcula que los jóvenes deberían cobrar un 98,23% más para poder comprarse una casa sin riesgos.

 

Ayudas a mayores de 65 años

Las personas mayores también ocupan un lugar destacado en el nuevo plan de vivienda. Podrán contar con ayudas para pagar hasta el 50% del alquiler o bien de hasta 200 euros mensuales para atender el pago de facturas de suministro (agua, luz, gas o de comunidad). Para ello, deberán contar con más de 65 años de edad y cobrar una pensión que tampoco supere tres veces el SMI.

 

En este caso, el programa se complementa con ayudas a organismos públicos y empresas privadas para la construcción de viviendas en alquiler destinadas específicamente para personas mayores.

 

Los jóvenes y los mayores podrán contar con estas ayudas durante un periodo máximo de tres años, que será de dos anualidades para el caso de afectados por desahucios.

Fuente: El Confidencial.com

 

Las promotoras inmobiliarias, las más perjudicadas por el tema de la plusvalía

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El pasado 16 de febrero el Tribunal Constitucional (TC) resolvió por unanimidad la inconstitucionalidad del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) de Gipuzkoa, cuando en la transmisión de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas, medida que con casi total seguridad se hará extensiva al resto de España. Este hecho allanaba el camino a la interposición de numerosas reclamaciones para recuperar las cantidades abonadas indebidamente con anterioridad por plusvalía, y los contribuyentes se han venido informando durante estas semanas sobre cómo pueden probar que no han de pagar las cantidades que hasta ahora se les reclamaban por el impuesto.

 

Pues bien, el legislador ha reaccionado rápidamente para evitar la posible pérdida patrimonial que la sentencia del TC ha provocado en los Ayuntamientos de los territorios forales, separando el valor del suelo y el valor de construcción para el cálculo del impuesto, y queda por ver cómo se pronunciará cuando se resuelvan las cuestiones de constitucionalidad planteadas por los contribuyentes a nivel estatal.

 

“No hay que olvidar que los ayuntamientos recaudaron 2.625 millones de euros por el IIVTNU en 2015 (último año del que existen datos cerrados), y con la medida del TC iban a ver mermados de forma considerable sus ingresos”, ha declarado David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming.

 

Hasta el momento, la base imponible del impuesto para medir el incremento de valor del suelo que experimenta un inmueble, se determinaba aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes en función del periodo de tenencia del inmueble. No se tenía en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir el bien, sino el aumento de valor que tiene el suelo aplicando la regla matemática establecida en la normativa.

 

Ante la inminente avalancha de reclamaciones para recuperar plusvalías abonadas indebidamente con anterioridad, la Diputación foral de Gipuzkoa ha publicado el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y la de Álava el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo. En ambos Decretos, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía será el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno. Se establece que existirá incremento de valor de los terrenos cuando el valor de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria y los demás elementos configuradores del impuesto.

 

Además, si los valores de adquisición y transmisión que se tienen en cuenta para determinar la existencia de valor no aparece desglosado, el criterio para determinar el valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien inmueble, debe guardar relación con el % del valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión.

 

En ambos decretos se establece que los recursos de reposición pendientes de resolución se resolverán teniendo en cuenta este criterio establecido en los Decretos forales. Los dos decretos normativos de urgencia fiscal tienen por objeto ofrecer seguridad jurídica a Ayuntamientos y contribuyentes y avalar legalmente que no se cobre el Impuesto de Plusvalía cuando no haya ganancia económica, tal y como determinó el Tribunal Constitucional.

 

“Esta medida, si el legislador decide implantarla a nivel estatal, prosiguió David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming, puede plantear que los casos en los que realmente no existe el hecho imponible para que se dé el devengo del impuesto cuando un contribuyente tiene pérdidas patrimoniales en la transmisión, sean muchos menores”. Por ejemplo, en un municipio de la Comunidad Autónoma de Madrid, un contribuyente que adquiere un bien en el año 2005, el porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza es de 35% suelo y 65% construcción. Mientras que ese mismo contribuyente que transmite el inmueble en el 2015, en esa fecha el porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana es de 51% suelo y 49 % construcción.

 

Esta medida viene a perjudicar a empresas promotoras inmobiliarias que en el momento de realizar la construcción de los inmuebles, los costes derivados de la misma en pleno auge de la burbuja inmobiliaria eran muy elevados (Personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc),y por consiguiente, con la posterior crisis inmobiliaria, el coste de venta del bien era bastante menor que el del coste de producción del citado bien. Esta medida, de solo tener en cuenta el % del suelo que se establece en el último recibo de IBI, es francamente perjudicial a todas las empresas que tuvieron que vender estos inmuebles por debajo de su coste en plena crisis. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.

 
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